¿Ayuda a los propietarios de viviendas o más dinero para los bancos?

Por desgracia, lo que pasa por una ayuda a los propietarios de viviendas en Washington parece más bien dar dinero a los bancos para otras cosas.

La historia básica es bastante sencilla. Decenas de millones de propietarios de viviendas se encuentran actualmente bajo cero. Su deuda hipotecaria es mayor que el valor de su casa. La razón es que cuando compraron sus casas a principios de esta década los precios estaban hinchados por la burbuja inmobiliaria. Los economistas y otros sabihondos insistían en que una vivienda era una gran compra, incluso si los precios de las casas estaban cada vez más sobrevalorados .

No hace falta decir que la pandilla de Wall Street estaba ansiosa de aprovecharse de la manía, vendiendo hipotecas engañosas y revendiendo en todo el mundo activos respaldados por hipotecas. Estas hipotecas engañosas se renegociaron a intereses más elevados, dejando a mucha gente en la imposibilidad de afrontarlas. Sin embargo, incluso con tipos de interés más bajos los propietarios que compraron casas a precios hinchados por la burbuja se encontrarían después pagando por ellas mucho más de lo que pagarían por el alquiler de una casa comparable.

En consecuencia, estos propietarios están realmente tirando el dinero cada vez que pagan el plazo de una hipoteca. Se encontrarían en una situación mucho mejor alquilando la misma casa y colocando los ahorros en un fondo de pensiones u otra forma de inversión.

La diferencia entre el plazo de una hipoteca y un alquiler es a menudo bastante amplia. Un estudio que presentamos en el Centro de Investigación Económica y Política calculaba que una familia que compró una pequeña casa en Los Angeles más o menos cuando la punta de la burbuja, se ahorraría 1.640 dólares al mes alquilando una casa en lugar de ser su propietario. Esto supone casi 20.000 dólares al año. En Phoenix, una familia que compró una casa más o menos cuando la punta de la burbuja, se ahorraría 420 dólares al mes o 5.000 dólares al año. En Miami, el ahorro sería de 1.940 dólares al mes, más de 23.000 dólares al año.

Estos propietarios tampoco tienen ninguna perspectiva razonable de obtener algún tipo de activo respecto a sus casas. En muchos casos están entre un 20 o un 30% bajo cero, posiblemente con una deuda que sobrepasa en más de 100.000 dólares el valor actual de sus casas. Mucha gente que nunca se dio cuenta de la burbuja inmobiliaria argumenta que los precios de las casas volverán a sus valores de la punta de la burbuja. Sin lugar a dudas esta gente también debe esperar el resurgimiento de los stocks de Internet de finales de los 90.

En realidad continua habiendo un enorme exceso de oferta de viviendas tal como refleja la tasa record de viviendas vacías. Este gran exceso está causando efectivamente el descenso de las rentas nominales por primera vez. Cuando finalicen los créditos fiscales y otros subsidios extraordinarios a los compradores de viviendas, los precios de las viviendas volverán a descender para equilibrar la oferta y la demanda.

En este contexto es muy improbable que la gran mayoría de propietarios bajo cero puedan alguna vez acumular ni siquiera un penique en activos. Mantenerlos en sus casas como propietarios significa perder miles de dólares al año en costes de vivienda excesivos solo para verse forzados a negociar una ejecución de la hipoteca o a afrontar una expulsión en algún momento futuro.

Así pues, en esta historia ¿quien se beneficia de las “ayudas a los propietarios de viviendas”? Naturalmente los grandes beneficiarios son los bancos. Si el gobierno paga por una modificación de la hipoteca en que el propietario continúa pagando por ella más de lo que pagaría por un alquiler, el banco obtiene un gran regalo del gobierno, pero el propietario de la vivienda continúa quedándose atrás.

En algunos casos el gobierno puede pagar lo suficiente para justificar que el propietario ya no está apurado, pero el grueso de este dinero es un regalo al banco, no al propietario. Si el propietario está 100 dólares bajo cero y el gobierno paga al banco 50 dólares para bajar el préstamo al valor corriente de la vivienda el banco se embolsa 50 dólares, mientras que el propietario de la vivienda se queda esencialmente sin pérdidas. Esto es muy generoso para el banco, pero los propietarios de las viviendas no ganan nada en esta historia.

El Presidente Obama ha propuesto poner 70.000 millones de dólares para ayudar a los propietarios de viviendas de esta manera. Esta ayuda a los propietarios de viviendas es probable que termine siendo un subsidio a los bancos mayor que el resto del programa TARP (Programa de Alivio para Activos en Dificultades, por sus siglas en inglés). Los préstamos eran a un tipo de interés inferior al del mercado – por lo tanto ofreciendo un subsidio a los bancos - pero la mayor parte del dinero está siendo devuelto.

El paquete original de préstamos a los bancos fue de 250.000 millones de dólares. Incluso asumiendo un interés medio del subsidio del 10% (un subsidio muy importante), ello significa todavía que la parte de préstamo del TARP que se dio a los bancos solamente fue de 25.000 millones de dólares mucho menos de los 70.000 millones que estamos dispuestos a darles bajo el disfraz de ayuda a los propietarios de viviendas.

Hay formas más sencillas y baratas de ayudar a los propietarios de viviendas víctimas de la burbuja inmobiliaria y de los tiburones prestamistas. La forma más obvia sería dar a los propietarios el derecho de alquilar su vivienda a precio de mercado durante la próxima década. Pero esto significaría dañar a los bancos en vez de darles dólares de los contribuyentes y en Washington D.C. todavía no hablamos de dañar a los bancos.

AUTOR :

Dean Baker es co-director del Center for Economic and Policy Research (CEPR). Es autor de Plunder and Blunder: The Rise and Fall of the Bubble Economy.